Strategische aanpak Maatschappelijk Vastgoed in Lingewaard

Net als veel gemeenten heeft gemeente Lingewaard gebouwen in bezit die in de komende jaren leeg komen te staan.

De gemeente wil alle kansen benutten om in (en op de plek van) die gebouwen woningen te bouwen. Daarom werkte ze samen met het Versnellingsteam woningbouw en SteenGoed Benutten aan één ontwikkelkader voor al het leegkomende maatschappelijk vastgoed.

Binnen 5 jaar staan 21 gebouwen in bezit van gemeente Lingewaard leeg. Gebouwen als scholen, bibliotheken, sporthallen en culturele centra (maatschappelijk vastgoed) liggen vaak op goed bereikbare plaatsen in het centrum, wijken of buurten, vlak bij voorzieningen. Ideale plekken, bijvoorbeeld voor woningen. De gemeente wil niet afwachten tot de locaties 1 voor 1 beschikbaar komen voor transformatie maar vooruitkijken en voor alle locaties tegelijkertijd de afweging (programmatisch, ruimtelijk en financieel) te maken wat de nieuwe invulling kan zijn. Alle relevante gemeentelijke afdelingen worden daarbij betrokken. Dat is efficiënt en zorgt ervoor dat optimaal gebruik wordt gemaakt van de kansen, ligging en kenmerken van de locaties en gebouwen. Bovendien is het dan mogelijk om kosten en opbrengsten van de transformaties te verevenen.

De gemeente wil vooral woningen realiseren en vroeg ons om ondersteuning voor dit proces via SteenGoed Benutten en het Versnellingsteam woningbouw.

Inspiratietour laat kansen in bestaande gebouwen zien

Net als veel andere gemeenten dacht de gemeente bij (dreigende) leegstand van haar maatschappelijk vastgoed vaak aan sloop en nieuwbouw. Vanuit SteenGoed Benutten hebben we de gemeente uitgedaagd om ook transformatiemogelijkheden van de gebouwen te gaan verkennen vanuit de gedachte ‘niet slopen, tenzij..’ en dus beter te benutten wat er al is. Want veel gebouwen zijn onderdeel van de identiteit van een dorp of wijk. Ook is hergebruik duurzaam en soms goedkoper. De gemeente pakte de handschoen op en voor de geselecteerde gebouwen werd een verkennend ontwerpend onderzoek gedaan door een architect. Tijdens een inspiratietour begin 2025 langs een aantal vrijkomende gebouwen in Lingewaard zagen wethouders en medewerkers wat er (ook) kan.*

Scenario’s verkend en doorgerekend

Resultaat van de inspiratietour is dat er, behalve een stedenbouwkundig bureau, een architect is ingeschakeld in het proces. En dat voor de meeste gebouwen zowel een sloop met nieuwbouw als een hergebruikscenario is bekeken en doorgerekend. In veel gevallen blijkt hergebruik het meest aantrekkelijke scenario, omdat gebouwen heel geschikt blijken te zijn voor doelgroepen, betaalbare zelfbouw of collectieve woningbouw bijvoorbeeld. Of omdat de buurt is gehecht is aan bestaande gebouwen en er minder bezwaren worden verwacht dan bij sloop-nieuwbouw.

Binnenkort besluit het college van Lingewaard over de toekomst van het vrijkomende maatschappelijk vastgoed en stellen ze het integraal afgewogen ontwikkelkader voor alle locaties vast. Daarna kunnen de gebouwen door de gemeente op de markt worden gebracht. Met deze werkwijze pakt de gemeente optimaal de regie op de herinvulling op eigen locaties.

Geïnspireerd?

Heeft u interesse om ook in uw gemeente vroegtijdig een integraal kader te maken voor het vrijkomende maatschappelijk vastgoed? Of wilt u geïnspireerd worden met hergebruiksopties voor leegstaande gebouwen? Laat het ons weten. In Lingewaard lag de focus op transformatie naar wonen maar de vraag kan ook breder zijn. Herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed kan bijdragen aan allerlei gemeentelijke doelen. Wij denken graag mee en helpen met subsidie.

Neem contact op

*Dit interview is kort na de inspiratietour gepubliceerd

Inspirerende rondleiding

De mogelijkheden van leegstaande gebouwen zien, vraagt een andere manier van kijken. Om de deelnemers op ideeën te brengen, maakte opZoom architecten uit Arnhem voor een paar gebouwen in gemeente Lingewaard schetsen van hoe er mogelijk woningen in passen. Niet als plan, maar als inspiratie. Op 13 februari 2025 bezochten wethouders, gedeputeerde Vreugdenhil en medewerkers een aantal gebouwen. Johan Blokland van opZoom architecten vertelde hoe hij en zijn collega’s naar de gebouwen kijken, deelnemers konden vragen stellen en gingen met elkaar in gesprek. “Ik was verrast en hoor ook van wethouders en collega’s dat het heel inspirerend was”, vat Jeroen Hanegraaf, programmamanager accommodatie en vastgoed bij gemeente Lingewaard, samen. “Onze eerste gedachte was meestal: slopen en iets nieuws bouwen. Dan ben je vrijer in wat je bouwt. Maar we waren benieuwd naar de mogelijkheden. Want het is mooi om te gebruiken wat je al hebt.”

Gemeente Lingewaard onderzoekt nu hergebruik altijd als optie

“Het is heel verrassend welke mogelijkheden er zijn als je anders naar gebouwen kijkt”, ontdekte Jeroen. “Je ziet pas goed wat er kan, als je er bent en er iemand meedenkt. Als een gebouw leeg komt te staan omdat de organisatie die erin zat verhuist, is dat vaak omdat het gebouw te oud of te duur wordt. Dan denk je: bulldozer ertegenaan, want dan is zo’n pand vast ook niet meer geschikt voor woningen. We leerden tijdens de inspiratiesessie dat er veel meer kan dan we dachten. Een van de wethouders was vooraf sceptisch. Nu heeft hij ons gevraagd de mogelijkheden verder te onderzoeken. Ik weet zeker dat we anders naar gebouwen blijven kijken. We gaan voor leegstaande gebouwen verschillende varianten uitwerken, waaronder altijd hergebruik. Daarna kijken we wat het verstandigst is gezien de wensen en eisen. Gaan we toch slopen, dan kiezen we daar bewust voor. Het is heel goed dat we nu de optie van hergebruik ook echt als optie zien.”

Bijzondere woningen

Sommige gebouwen in gemeente Lingewaard blijken heel geschikt voor woningen. Johan Blokland, architect en algemeen directeur opZoom architecten: “We kijken bijvoorbeeld naar: heeft het gebouw een goede structuur om woningen in te maken? Is het groot genoeg, zijn er niet te veel gangen en trappen? Zijn er opties voor goede vluchtwegen, is er voldoende daglicht, kun je logische ingangen maken? Voor een paar mogelijk geschikte gebouwen, maakten we een eerste indeling van hoe er woningen in zouden passen. Daarbij behouden we zo veel mogelijk van de wanden en gevels. We zien bijvoorbeeld bij scholen die we elders hebben omgebouwd tot woningen, dat mensen heel blij zijn dat deze betekenisvolle gebouwen blijven bestaan. En je krijgt er bijzondere woningen van, met een eigen karakter: hoge plafonds en veel daglicht, want scholen hebben vaak grote puien. Bewoners hebben goed contact met elkaar, omdat ze het gebouw delen. Ook is er rondom scholen veel ruimte voor bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin of moestuin.”

Ideaal voor groepen

Dit soort gebouwen zijn ideaal voor groepen die graag bij elkaar in de buurt wonen. Jeroen: “Starters bijvoorbeeld. Of senioren, die wel hun eigen plekje willen, maar ook mensen in de buurt om elkaar te helpen. Een aula van een voormalige school kan een gezamenlijke ruimte worden, en klaslokalen appartementen. De plek van dit soort gebouwen is extra fijn voor die doelgroep: dicht bij voorzieningen.”

Bepalen welke woningen er komen

Omdat de gebouwen eigendom van de gemeente zijn, kan die zelf bepalen wat voor woningen erin komen. Zo kan een gemeente zorgen voor woningen die anders niet of moeilijk worden gebouwd. Jeroen: “In onze woonvisie staat welke woningen er in onze gemeente nodig zijn. Zoals voor ouderen en starters. Omdat gemeentelijke gebouwen vaak heel centraal liggen, zijn die daar heel geschikt voor. En projectontwikkelaars kiezen minder snel voor woningen voor deze groepen, omdat ze minder geld opleveren.”

Hergebruik is duurzaam, goedkoper en fijn voor de buurt

Sinds 2024 is het uitgangspunt van ons programma SteenGoed Benutten: niet slopen, tenzij het niet anders kan. Een gebouw behouden is duurzaam. Er zijn veel minder nieuwe materialen nodig en verbouwen zorgt voor minder CO2-uitstoot. Ook is het meestal goedkoper. Een project gaat vaak sneller, omdat er minder bezwaren vanuit de buurt komen. Het geeft minder overlast dan sloop en nieuwbouw en er komt geen groter, hoger gebouw. Bovendien versterkt behoud van een gebouw vaak de identiteit van een dorp, wijk of buurt. Iedereen heeft er een verhaal bij: een opa heeft er gewerkt, een moeder zat er op school, enzovoort.