De Sallandstraat in Haalderen: snel bouwen is duurzaam bouwen

Bomen, een beekje, houten huizen. De Sallandstraat in Haalderen (gemeente Lingewaard) is een mooi voorbeeld van toekomstbestendig bouwen. Maar het uitgangspunt was anders: “We wilden vooral zo snel mogelijk huizen bijbouwen.” Projectleider Robbin Pennings legt uit hoe dat samenkwam.

Bron: gemeente Eindhoven. Illustratie is een voorbeeld. De woningen zullen er niet 1 op 1 hetzelfde uitzien.

Zo snel mogelijk bouwen

“Er is een wooncrisis. Dus we willen zo snel mogelijk zo veel mogelijk bouwen”, vertelt projectleider Robbin Pennings. Het college keurde daarvoor een plan goed: vluchtelingen direct huisvesten, flexwoningen plaatsen voor mensen die betaalbare woningen nodig hebben (sociale huur) en 5 projecten die op de langere termijn de meeste kans op woningen bieden. Als laatste denkt de gemeente na over toekomstige plekken voor woningen. “Voordeel van flexwoningen is dat ze er veel sneller staan dan stenen huizen.”

Groen kwam als vanzelf in het plan

“We hadden een stuk agrarische grond in ons bezit waar we woningen wilden bouwen. Er ligt landbouwgrond omheen. Vanwege gebruik van bestrijdingsmiddelen moet je daar van de wet minimaal 50 meter vanaf bouwen. Dan wordt het meteen al vrij groen. We vroegen een landschapsarchitect en stedenbouwkundige om een plan te maken. Omdat het akkerland was, stelden zij voor het zo groen mogelijk te houden. Met huizen met een natuurlijke uitstraling: van hout. Met waar het kan groene daken en groene gevels. Tuinen zijn maximaal 3 meter diep, de rest is openbare ruimte.” Ook kwam er een beekje. “We groeven een stuk af; soms staat daar water, soms is het modderig. Een plasdraszone. Dat is goed voor allerlei planten en dieren. En regenwater kan de grond in. Dat voorkomt wateroverlast en gaat droogte tegen omdat het water wordt vastgehouden in het gebied.”

Proef met ander beheer openbare ruimte

Veel plannen kwamen van de ingehuurde landschapsarchitect en stedenbouwkundige, maar gemeente Lingewaard gaf die ruimte. “We zeiden vanaf het begin: dit project is een proeftuin. Vanwege de gevolgen van klimaatverandering moeten we de openbare ruimte anders beheren. Vooral om hittestress tegen te gaan. Daar is groen voor nodig. Wij hebben daarom bijvoorbeeld een norm van 0,8 boom per huis. In dit project planten we zelfs nog veel meer bomen.”

Bron: Buro Dwarsstraat en Zambeli Landschapsarchitectuur

Luisteren naar wensen van inwoners

Inwoners en politici hadden veel vragen over onder meer doelgroepen en type woningen. Er ontstond weerstand. “De flexwoningen zouden er 30 jaar staan. Daarna zouden we kijken wat er dan komt. Maar veel inwoners wilden permanente woningen en de raad luisterde naar hen. Ze besloot een eerste fase van maximaal 50 (flex)woningen toe te staan. De rest moeten permanente woningen worden. Uiteindelijk hebben we in overleg met Waardwonen ook de eerste fase permanent gemaakt. Dat was een kleine stap, omdat ook de flexwoningen aan het permanente bouwbesluit voldoen.” De permanente woningen worden net als flexwoningen in de fabriek gebouwd, van hout. “Toen er ook goedkope en betaalbare koopwoningen in het plan kwamen, werd de kritiek minder en groeide het draagvlak.” Er komen 24 appartementen en 25 woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens en kleine gezinnen in fase 1. In het najaar van 2024 stelde de raad ook het plan vast voor fase 2. Er komen dan maximaal 80 woningen: goedkope en betaalbare koopwoningen en/of sociale huurwoningen (appartementen en huizen).

Woningcorporatie maakt project duurzamer

Woningcorporatie Waardwonen zocht een bouwbedrijf dat de 49 woningen kan bouwen. Die worden binnenkort in de fabriek gemaakt. Halverwege 2026 kunnen de bewoners verhuizen. “Wij vroegen specifiek om hout en conceptueel gebouwde woningen, vooral omdat woningen uit de fabriek sneller klaar zijn. Tegenwoordig zijn alle nieuwe woningen gasloos. Maar vanwege de hoge eisen die Waardwonen stelt, hebben de woningen energielabel A+++. En kunnen veel onderdelen later worden hergebruikt (hoge BCI-score). Dat inspireerde ons om extra over duurzaamheid na te denken. We gaan bijvoorbeeld samen met inwoners een voedselbosje ontwerpen en beheren. Zo betrekken we hen bij de natuur en hun buurt. En we vragen de projectontwikkelaar voor de koopwoningen om ook rekening te houden met duurzaamheid.”

Markt uitdagen duurzaam te zijn

De gemeente verkoopt de grond voor de koopwoningen (fase 2) binnenkort aan partijen die de woningen gaan bouwen, verkopen en/of verhuren. Als de overheid duurzaam wil bouwen, moet ze normen stellen. Dat hoorde Robbin vaak vanuit de bouwsector. “Iemand die ons met de verkoop helpt, gaf ons het advies om niet te veel eisen te stellen, maar om wel een meetlat voor duurzaamheid te gebruiken. Wil een mogelijke koper kans maken, dan moet die voldoen aan de minimale eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Maar hoe mooier en duurzamer het plan verder is, hoe meer kans dat maakt. In de uitvraag staan criteria voor duurzaamheid. De ontwikkelaar die de meeste punten scoort, kan de grond kopen. 30 van de 100 punten die een ontwikkelaar kan halen, hebben te maken met duurzaamheid. Dat is veel. Omdat we hier geen algemeen beleid voor hadden, was het aan het college om de eisen en criteria voor dit project goed te keuren. De raad stemde in.

We beoordelen bijvoorbeeld aan de hand van de Milieuprestatie Gebouwen (MPG): een lage score betekent dat een gebouw energieneutraal of zelfs -positief is. En aan de hand van de losmaakbaarheidsindex (BCI-score). Als het huis over lange tijd ooit gesloopt wordt, hoeveel van het materiaal kun je dan uit elkaar halen en hergebruiken? Waardwonen eiste voor fase 1 dat de woningen een hoge score moesten hebben. Bij ons weegt die score mee in het totaal. Zo dagen we de markt uit om het beste te leveren. Want zo vinden we de ontwikkelaar die het over het geheel genomen het best doet. We hadden verder kunnen gaan. We hadden bijvoorbeeld ook kunnen eisen dat werd gewerkt met elektrisch materieel. Maar wij zochten de balans tussen snel en duurzaam en wilden voorkomen dat we met extra eisen goede bedrijven uitsluiten. Als bedrijven bijvoorbeeld met elektrisch materieel werken, krijgen ze wel meer punten in de aanbesteding.”

Creatief denken nodig voor aanleg groen

Een wijk aanleggen met veel groen brengt uitdagingen met zich mee. “Onder een traditionele weg ligt een fundering van puin. Het zware bouwverkeer rijdt daaroverheen. Als de bouw klaar is, werk je het af met bijvoorbeeld klinkers. Maar wij kozen voor een soort karrenspoor: een weg met ruimte tussen de bestrating, zodat er veel gras door kan groeien. Daar kan geen puinfundering onder liggen, omdat er dan geen gras meer groeit. Tegelijk wil je niet dat je weg verzakt door het bouwverkeer. Daarom moesten we creatief denken. De oplossing was een zandfundering waarop wel gras groeit. En daaroverheen tijdelijk stelconplaten en asfalt. Beide producten kunnen worden hergebruikt.”

Kortom: ondanks dat duurzaamheid niet het belangrijkste uitgangspunt is, wordt de Sallandstraat toch een groene buurt met duurzame huizen. “Het is niet heel ingewikkeld”, vindt Robbin. “Je moet het gewoon doen.”