Blog 15: Gemeenten lopen investeringsgeld mis bij woningbouwprojecten

Gemeenten laten jaarlijks miljoenen liggen bij woningbouwprojecten. Hoe kunnen zij dit voorkomen? In dit artikel verkennen we de kansen die de Omgevingswet biedt voor het financieren van bovenwijkse voorzieningen, en geven we praktische tips voor gemeenten.

Veel gemeenten laten onnodig geld liggen bij het ontwikkelen van woningbouwprojecten. Ze hebben de publieke taak om voorzieningen zoals rondwegen, natuurgebieden, parken en sociale woningbouw te realiseren—projecten die vaak miljoenen kosten zonder directe opbrengsten. Voor deze investeringen biedt de omgevingswet gemeenten de mogelijkheid om een fonds voor bovenwijkse voorzieningen in te richten. Maar waarom maken niet alle gemeenten hier gebruik van? En hoeveel geld blijft er op de plank liggen? We spraken hierover met Frits Dinkla, expert van het Expertteam Woningbouw (RVO) en adviseur bij Rho Adviseurs.

Meerwaarde fonds bovenwijkse voorzieningen

Gemeenten zijn wettelijk verplicht om binnenplanse kosten, zoals riolering, te verhalen op ontwikkelaars. Maar bovenwijkse kosten die verder reiken dan één project en ook andere gebieden ten goede komen worden vaak niet verhaald. "Hoewel gemeenten niet wettelijk verplicht zijn om deze kosten op ontwikkelaars te verhalen, kunnen ze dit wel doen via een nota kostenverhaal," legt Frits uit. In deze nota staat het bedrag dat een ontwikkelaar moet betalen per m² woonoppervlak dat hij realiseert. Door geen nota kostenverhaal te hebben, missen gemeenten een inkomstenbron. "Bij gemeenten die zo een afdracht wel kennen varieert de afdracht per m² bruto vloeroppervlak tussen de 15 en 40 euro per m2. In Eindhoven betalen ontwikkelaars voor het project Knoop XL zelfs meer dan 40 euro per m². Bij een project van 1.000 woningen met een gemiddelde oppervlakte van 100 m², levert dit al snel 400.000 euro op."

Angst bij gemeenten

Toch heeft niet elke gemeente een nota kostenverhaal, waardoor ze jaarlijks investeringsgeld laten liggen. Een belangrijke reden hiervoor is de angst dat ontwikkelaars naar andere gemeenten gaan waar ze geen bijdrage hoeven te leveren aan bovenwijkse voorzieningen. Frits begrijpt deze zorg: "Ontwikkelaars willen niet betalen voor investeringen in gebieden waarvan ze zelf weinig tot niets van profiteren, zoals een andere kern dan waar ze bouwen. De afdracht aan de gemeente kan de businesscase van ontwikkelaars onder druk zetten." Een gezamenlijke aanpak per regio zou hier een oplossing kunnen bieden. Hier zou de provincie een rol in kunnen spelen. Een andere reden waarom gemeenten geen nota kostenverhaal opstellen is het tekort aan capaciteit en de administratieve last, die het inroepen van een fonds tot gevolg heeft. De schaarste aan planeconomen zorgt ervoor dat ze niet toekomen aan het opstellen van een nota kostenverhaal of terugdeinzen bij de administratieve gevolgen.

Verplichting onder de Omgevingswet

Het verhalen van bovenwijkse kosten is niet verplicht voor gemeenten. Toch kunnen zij onder de Omgevingswet ontwikkelaars verplichten om bij te dragen aan bovenwijkse voorzieningen door deze afdrachten vast te leggen in het omgevingsplan. Dit instrument is pas sinds 1 januari 2024 wettelijk mogelijk. Een aantal gemeenten zijn nu beleid aan het ontwikkelen om deze verplichte variant van financiële bijdragen toe te passen. "Het fonds voor bovenwijkse voorzieningen is een van de mogelijkheden onder de Omgevingswet waar gemeenten vaker gebruik van zouden kunnen maken om private partijen mee te laten betalen aan het voorzieningenniveau van een gemeente. "

3 tips voor gemeenten

Frits geeft drie tips voor gemeenten die nog een nota kostenverhaal moeten opstellen:

Verken de markt: Verken samen met lokale ontwikkelaars of er in de markt ruimte is voor een bijdrage aan het fonds bovenwijkse voorzieningen. Hoe ziet de businesscase van woningbouwprojecten eruit?
Wees concreet en transparant: Beschrijf in de nota welke voorzieningen je wil realiseren, zodat ontwikkelaars weten waarvoor ze betalen. De gemeenteraad beslist over de inzet van de middelen uit het fonds.
Sluit aan bij bestaand beleid: Voldoe aan de wettelijke plicht en zorg ervoor dat de voorzieningen zijn opgenomen in vastgesteld beleid, zoals een omgevingsvisie of programma. Kader dit goed af zodat duidelijk is waarvoor partijen bijdragen.

Door gebruik te maken van het fonds voor bovenwijkse voorzieningen, kunnen gemeenten waardevolle voorzieningen realiseren door de bijdrage van gebiedsontwikkelingsprojecten, die daarvoor ruimte hebben in hun businesscase.