Plankosten en kostenverhaal
Een gemeente moet volgens de Omgevingswet plankosten verhalen als in een gebiedsontwikkeling private partijen betrokken zijn en de gemeente een faciliterende rol heeft. Plankosten zijn de kosten die gemaakt worden bij de uitwerking en realisatie van een project. Het gaat over de uren van de ambtelijke organisatie die nodig zijn om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Denk aan de ambtelijke uren voor het bespreken en beoordelen van het stedenbouwkundig plan en de uren voor toezichthouding tijdens de bouw. De initiatiefnemer is verplicht om deze kosten aan de gemeente te betalen.
Plankosten zijn niet hetzelfde als het kostenverhaal. Liesbeth licht dit toe: “Het kostenverhaal is het bredere proces waarbij de gemeente de kosten die zij maakt voor de gehele ontwikkeling van een gebied (inclusief plankosten) verhaalt op de ontwikkelaar. Bij het kostenverhaal gaat het bijvoorbeeld ook om de kosten die een gemeente maakt voor de aanleg van een nieuwe weg of voor de verbetering van de (bovenwijkse) openbare ruimte. De investeringen van de gemeente kunnen gaan over werkzaamheden binnen én buiten het plangebied. De private partijen moeten hieraan meebetalen omdat het de gebiedsontwikkeling mogelijk maakt.“
Plankosten onder de Omgevingswet
Sinds de invoering van de Omgevingswet is het verhalen van plankosten verplicht. Een initiatiefnemer mag pas na betaling starten met de activiteiten. Een gemeente kan op verschillende manieren plankosten verhalen:
- Net zoals onder de Wro (Wet Ruimtelijke Ordening) kunnen gemeente en initiatiefnemer afspraken en plankosten vastleggen in een anterieure overeenkomst. Dit heeft de voorkeur.
- Wanneer het niet lukt om er privaatrechtelijk uit te komen moet de gemeente de plankosten publiekrechtelijk verhalen.
- Bij een gebiedsontwikkeling zonder tijdvak (als het niet precies duidelijk is wat het eindbeeld is) kan dat alleen door het kostenverhaal vast te leggen in het omgevingsplan.
- Bij een gebiedsontwikkeling met tijdvak kan het kostenverhaal worden geregeld via omgevingsplan óf BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit).
Het Ministerie van BZK heeft een plankostenscan uitgebracht waarmee plankosten kunnen worden berekend. Dit kan door het invullen van projectgegevens in een Excel-bestand. Lees meer over de nationale plankostenscan.
Overige kosten
Naast de plankosten kunnen ook binnenplanse -, buitenplanse- en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verhaald. Gemeenten doen dit echter vaak niet. Liesbeth vertelt: “Ongeveer 60% van de gemeenten verhaalt de bovenplanse kosten niet op ontwikkelaars. Voor binnenplanse kosten en een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen gebeurt dat iets meer: 23% en 51% doet dit niet.” Gemeenten met een kostenverhaalbeleid blijken 2 maal zo vaak de kosten te verhalen.
Tips voor het omgaan met verschillende belangen
Dat een initiatiefnemer meebetaalt aan de kosten die een gemeente maakt om een ontwikkeling mogelijk te maken klinkt logisch. In de praktijk is het lastig om dit goed te regelen. De initiatiefnemer heeft naast het belang om een kwalitatief mooie en goed verkoopbare ontwikkeling te realiseren ook een financieel belang. Het grootste doel van de gemeente is om vanuit haar publieke rol te komen tot een duurzame gebiedsontwikkeling. Liesbeth ervaart dat het bepalen van de hoogte en verdeling van kosten vaak een onderhandeling is. Daardoor verhaalt de gemeente vaak te weinig kosten “In veel gevallen willen beide partijen niet meteen alle kaarten op tafel leggen, met name wanneer er geen sprake is van vertrouwen.” Liesbeth geeft 4 tips om hiermee om te gaan:
Tip 1: Bespreek het kostenverhaal in initiatieffase
Ga in de initiatieffase al het gesprek aan over de te verhalen kosten. Het advies van Liesbeth luidt: “De initiatiefnemers kunnen dan in planvorming en hun business case vanaf het begin rekening houden met het kostenverhaal. Hoe zit de initiatiefnemer aan tafel? Maar ook: is er bij de gemeente politiek draagvlak voor het initiatief is om mee te betalen aan deze ontwikkeling?”
Tip 2: Gebruik plankostenscan
Gebruik de plankostenscan van het BZK. Vul het samen met de planeconoom in. Bespreek de gebruikte uitgangspunten met de initiatiefnemers.
Tip 3: Wees transparant
Ben transparant over kosten en opbrengsten en ga hierover met elkaar in gesprek. Transparantie is nodig van gemeente, maar ook zeker van de initiatiefnemer. Zo geeft Liesbeth aan: “Alleen dan kun je een goed gesprek voeren over de verdeling van kosten. Door dit op tijd in het proces te doen en de afspraken samen vast te leggen in een overeenkomst kan er vertrouwen ontstaan van beiden kanten. Het is nu eenmaal een gezamenlijk belang dat de woningen gerealiseerd worden.“
Tip 4: Zet een onafhankelijke adviseur in
Het werkt om een onafhankelijke, externe adviseur in te zetten die ondersteunt bij de onderhandelingen. Het versnellingsteam heeft bijvoorbeeld experts in huis die onderhandelingen kunnen begeleiden vanuit een onafhankelijke rol. Op deze manier voorkomen we dat de gemeente de kosten die zij maakt niet verhaalt of dat dit proces veel tijd in beslag neemt.
