Welke doelgroepen helpt u met extra middenhuur?

De woningmarkt staat onder hoogspanning en veel huishoudens zitten hierdoor in de knel. Middenhuurwoningen kunnen een belangrijke oplossing bieden voor woningzoekenden met een middeninkomen.

Met hulp van het Actieplan Wonen willen we daarom middenhuur stimuleren. Met een zesdelige artikelenreeks helpen we gemeenten en andere partijen die werk willen maken van middenhuur een eind op weg. We dagen u uit samen de handschoen op te pakken en werk te maken van meer middenhuurwoningen.

Iedere 2 weken delen we een artikel waarin een deelthema binnen middenhuur centraal staat. In dit 2e artikel zoeken we een antwoord op de vraag voor wie een middenhuurwoning uitkomst biedt op de woningmarkt en voor wie u een grote betekenis in de wooncarrière kunt spelen.

Verschillende doelgroepen: starters, instromers, doorstromers en spoedzoekers

Middenhuurwoningen bieden uitkomst voor een zeer diverse groep huishoudens met ieder haar eigen redenen voor de keuze voor een middenhuurwoning. Zo zijn er huishoudens die in de huidige woningmarkt weinig alternatieven hebben en daardoor (noodzakelijk) uitwijken naar een woning in de middenhuur. Daarnaast zijn er ook huishoudens die bewust kiezen voor een middenhuurwoning.

1. Middenhuur voor starters op de woningmarkt

Voor veel jongeren en starters is een middenhuurwoning een passende eerste woning. Zij hebben het studentenhuis achter zich gelaten of willen weg bij hun ouders. Omdat hun carrière net is gestart verdienen ze vaak nog te weinig voor een koopwoning en te veel voor een sociale huurwoning. Hierdoor landen starters in een huurwoning. Ook zijn er jongeren die bewust kiezen voor de flexibiliteit van huren. Bijvoorbeeld omdat ze voor het eerst gaan samenwonen. Daarnaast wisselen jongeren steeds vaker van baan waardoor zij minder gebonden (willen) zijn aan een woonplek. De flexibiliteit van middenhuur sluit dan aan bij hun woonwensen. In Gelderland heeft circa 15% van de huishoudens tot 25 jaar een voorkeur voor het huren van een woning in de middenhuur (WoON2021).

2. Middenhuur voor instromers

Middenhuurwoningen bieden een eerste stap op de woningmarkt voor instromers (verhuizers uit andere gemeenten en/of het buitenland) in de woningmarkt. Middenhuurwoningen wisselen vaker van bewoner dan koopwoningen of sociale huurwoningen. Bewoners stromen door naar andere segmenten of regio’s waardoor de middenhuurwoning weer beschikbaar komt voor andere woningzoekenden. De zoektijden zijn hierdoor vaak korter dan de zoektijden voor een sociale huurwoning of een koopwoning. Vanwege de snelle beschikbaarheid en flexibiliteit zijn middenhuurwoningen voor instromers aantrekkelijk. Ook draagt middenhuur op deze manier bij aan de doorstroming in de woningmarkt.

Wijnand, 35, ambtenaar en woont inmiddels in België

“Ik studeerde af in de crisisjaren. Mijn inkomen was daarna niet even stabiel. Daarnaast heb ik een studieschuld die ik maandelijks moet aflossen. Ik verdiende te veel voor een sociale huurwoning. Een huis kopen was voor mij ook onmogelijk. Uiteindelijk vond ik een huurwoning met een redelijke maandhuur van € 850, maar daar kwamen nog zo’n € 300 servicekosten bij. Uiteindelijk vond ik een appartement in Tilburg voor € 895, gasloos en met zonnepanelen. Hierdoor lukte het me net om op 0 te komen aan het einde van de maand volgens de NIBUD normen (zonder studieschuld aflossen). Na een huurverhoging ben ik een tijdje bij vrienden gaan wonen. Uiteindelijk vond ik een appartement met 2 slaapkamers in België voor € 700 per maand voor 88 m² inclusief internet/tv. De energielasten zijn daar nog hoger dan in Nederland, maar inmiddels ben ik van baan gewisseld en heb ik een hoger inkomen”.

3. Middenhuur voor doorstromers

Doorstromers kiezen voor een middenhuurwoning vanwege de flexibiliteit en het gemak die het biedt. Het gaat dan veelal om ouderen die doorstromen vanuit een relatief grote gezinswoning naar een kleinere en onderhoudsvrije huurwoning (vaak levensloopbestendig of in sommige gevallen met een zorgcomponent). Bijkomend voordeel is dat daarmee gezinswoningen worden vrijgespeeld voor starters en jonge (aanstaande) gezinnen. In Gelderland heeft circa 16% van de huishoudens tot van 75 jaar en ouder een voorkeur voor het huren van een woning in de middenhuur (WoON2021). Omdat de verhuisgeneigdheid van oudere huishoudens lager is dan andere huishoudens, is het zaak om hen met een aantrekkelijk woonproduct op de juiste locatie te verleiden om de stap te maken.

4. Middenhuur voor spoedzoekers

Er is een steeds grotere groep spoedzoekers op de woningmarkt waarvoor een woning in de middenhuur uitkomt kan bieden. Spoedzoekers zijn personen die geen urgentieverklaring voor een sociale huurwoning hebben maar wel dringen op zoek zijn naar een woning. Dit kunnen mensen zijn die net gescheiden zijn, de periode tussen twee koopwoningen moeten overbruggen of een te grote afstand tot hun nieuwe werkplek hebben. Als zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is deze vaak niet direct beschikbaar. Huurwoningen in de vrije sector zijn voor hen vaak te duur. Ook de groeiende groep mantelzorgers die nabij een naaste willen wonen en kenniswerkers/expats zijn voorbeelden van spoedzoekers waarvoor een grotere en passende voorraad middenhuurwoningen een uitweg kan bieden.

Olaf Bakkers, Syntrus Achema, over gerichte toewijzing in Highpark - Arnhem

In Arnhem hebben wij 203 huurwoningen in project ‘Highpark’ in bezit. In dit project zijn 66 middenhuurwoningen met voorrang beschikbaar gesteld voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Dit alles op eigen initiatief om zo een bijdrage te leveren aan een gezondere woningmarkt. Uiteindelijk is de ongeveer de helft ook daadwerkelijk verhuurd aan deze doelgroep. Het was op dat moment een redelijk nieuw idee. Inmiddels zien we op meer plekken dat doorstromers, starters en sleutelberoepen voorrang krijgen.

Zonder middenhuurwoningen weinig kansen voor deze huishoudens in uw gemeente

De doelgroep voor middenhuur is divers. Afhankelijk van de levensfase en de situatie van de huishoudens kan middenhuur de meest geschikte oplossing zijn voor het huisvestingsvraagstuk. Zo zijn er huishoudens die snel en tijdelijk een middenhuurwoning zoeken en huishoudens die voor langere tijd in de middenhuur willen wonen. Zonder aanbod van middenhuurwoningen kunnen deze huishoudens zich niet zelfstandig vestigen in uw gemeente.

Daarbij komt dat middenhuurwoningen nu vooral worden aangeboden in de grotere steden. In de kleinere kernen worden veel minder middenhuurwoningen aangeboden. Starters, instromers, doorstromers en spoedzoekers wijken hierdoor vaker uit naar de stad. De leefbaarheid van kleinere kernen komt hierdoor onder druk te staan. Kleinschalige oplossingen zijn er gelukkig ook, bijvoorbeeld in Aalten: Uuthuuskes in kleine kernen - Inwoners - Gemeente Aalten.

Blijvend aan de slag met middenhuur in Gelderland

De woningnood in Gelderland is hoog. Vooral starters en alleenstaanden, maar ook ouderen komen moeilijk aan een voor hen betaalbare woning. Tot 2030 moeten er in Gelderland ruim 80.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Met het Actieplan Wonen versnellen we tot en met 2025 de bouw van 45.000 woningen. Met gemeenten, regio's, woningcorporaties, bouwers, beleggers en ontwikkelaars zetten we ons in voor versnelling van de woningbouw, meer betaalbare woningen en flexibele woonvormen. Een van de 14 acties is ‘middenhuur stimuleren’.

D. Instrumentarium: Welke mogelijkheden heeft u om middenhuur te realiseren én behouden?

In dit 5e artikel gaan we in op de reguleringsvormen die u als gemeente kunt inzetten om meer middenhuurwoningen te realiseren én te behouden in het middensegment. Ook gaan we in op de groeiende regulering vanuit het Rijk.

E. Naslagwerk: externe informatiebronnen

In dit 6e en afsluitende artikel bundelen en belichten we verschillende bronnen en partijen die zich inzetten voor meer middenhuur.

Wilt u op de hoogte blijven?

Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief Wonen. U ontvangt automatisch ons laatste nieuws over wonen in uw mailbox.

Aanmelden nieuwsbrief Actieplan Wonen